Bytová krize v Praze
Ceny bytů za posledních patnáct let zdražily v hlavním městě téměř 2,5krát a překonaly růst platů v Praze. Zdražoval se i zemní plyn, elektřina nebo vodné a stočné.
Struktura nabídky krátkodobého komerčního ubytování v Praze
40 % nabídek krátkodobého ubytování je v historickém centru.
V Praze je 1–25 % ze všech bytů nabízeno přes platformy krátkodobého ubytování.
80 % nabídek představuje poskytnutí celých bytů.
Jen 10 % z nich jsou byty, kde přebývá i majitel.
90 % nabídky jsou garsoniéry a jednoa dvoupokojové byty (nejžádanější a cenově dostupnější pro bydlení).
69 % bytů je nabízeno poskytovateli, kteří nabízejí dva a více bytů.
Hlavní důvody tohoto stavu:
1/ Město a městské části se zbavily většiny obecních bytů a ztratily tím možnost ovliňovat ceny bytů na trhu a jeho celkové směřování.
2/ Město, městské části nebo stát prodaly i velké pozemky a nemovitosti, kde by se mohly budovat nové obecní byty v budoucnosti.
3/ Byty v Praze se staly novou investiční modlou zahraničních a tuzemských spekulantů, kteří posledních dvacet let ve velkém skupují byty hlavně v lukrativních lokalitách.
4/ Nástup investorů urychlil i fenomén online platforem krátkodobého ubytování, jež investice do nemovitostí dělají ještě lukrativnější vyššími příjmy z pronájmů.
5/ Neochota politiků postavit se k těmto problémům čelem, například zákon o sociálním bydlení se chystá, ale nebude hotov dříve než v roce 2025.
17 firem dnes v Praze vlastní nebo obsluhuje 1 135 bytů:
Prague residences ~ 133 bytů
C3 s.r.o. ~ 128 bytů
Prague days s.r.o. ~ 111 bytů
Ruttera Apartments ~ 90 bytů
Empirent ~ 96 bytů
Holiday City Apartments ~ 81 bytů
United Apartments ~ 74 bytů
Bohemian Estates ~ 72 bytů
Placid House ~ 71 bytů
Prague City Apartments ~ 72 bytů
Svoboda & Williams ~ 61 bytů
Old Apartments ~ 59 bytů
Prague Port ~ 56 bytů
Travelcook ~ 47 bytů
Easy BnB ~ 45 bytů
Real Estate Development ~ 45 bytů
Yanina Vladislav, Jessica ~ 40 bytů
Flatels Czech republic ~ 37 bytů
Krátkodobé komerční pronájmy v Praze
Doba turistická
Za posledních deset let se z turismu stal celosvětový fenomén. Nízkonákladové aerolinky skokově snížily náklady na cestování a online platformy krátkodobého ubytování snížily náklady na ubytování v turistických destinacích. Sociální sítě a reklamní kampaně zařídily zbytek a dnes si většina lidí nedokáže představit život bez pravidelného cestování. Praha nezůstala stranou. Město, které má 1,3 milionu obyvatel, v roce 2018 navštívilo osm milionů turistů. Ještě v roce 2000 to bylo jen 2,6 milionu.
Online platformy krátkodobého ubytování a jejich růst v Praze
Počet krátkodobých pronájmů nabízených prostřednictvím online ubytovacích platforem se mezi roky 2016 a 2019 ztrojnásobil a dosáhl počtu 15 000 bytů.
Pro porovnání:
Vídeň ~ 1,8 mil. obyvatel a 9 744 nabízených bytů
Budapešť ~ 1,8 mil. obyvatel a 11 400 nabízených bytů
Berlín ~ 3,8 mil. obyvatel a 14 700 nabízených bytů
Barcelona ~ 5,5 mil. obyvatel a 20 198 nabízených bytů
Rozprodej bytového fondu a pozemků
Počet obecních bytů nadále klesá a náprava je v nedohlednu.
Bohužel městské části se stále zbavují svých bytů, a to v poměrně výrazném rozsahu. V období 2015–2019 bylo prodáno celkem 7 531 obecních bytů (tzn. v průměru 1 506 bytů za rok). Na druhé straně bylo v tomto čtyřletém období nově dokončeno pouze 249 bytů.
Aktuálně jsou na úrovni vrcholných politických představitelů hl. m. Prahy diskutovány především jiné formy bytové výstavby (např. městský developer, družstevní výstavba, PPP projekty, baugruppe atd.), která by byla realizována za účasti hl. m. Prahy. Zatím jsou nicméně všechny tyto „alternativní“ formy bytové výstavby poměrně vzdáleny od realizace.
Současný stav
Hlavní město v současné době eviduje na svém území zhruba 700 tisíc bytových jednotek. Z toho 95 %, tedy 658 tisíc bytů, je v soukromém vlastnictví. Jen 3 %, celkem 24 tisíc bytů, jsou svěřena městským částem a 1 %, asi 7 tisíc bytů, spravuje hlavní město.
Ve vztahu k počtu obyvatel disponují největším počtem bytů městské části Praha 2 a Praha 19, ve kterých shodně na 1 obecní byt spravovaný městskou částí připadá 15 obyvatel. Příznivě lze z tohoto hlediska hodnotit i pozici městské části Praha 1, v rámci které připadá 25 obyvatel na 1 byt.
Z celkového počtu 23 699 bytů, kterými k 31. 3. 2019 disponovaly pražské městské části, jich bylo 1 712 volných. Míra neobsazenosti bytů spravovaných městskými částmi činila 7,2 %. Hlavním důvodem neobsazenosti bytů je potřeba provedení oprav či rekonstrukcí.
Město a státní firmy (hlavně České dráhy) rozprodaly obrovské pozemky v hl. městě Praze, kde mohly být postaveny obecní byty. Město tím ztratilo nejen vliv na bytovém trhu dnes i v blízké budoucnosti, ale má i omezené možnosti vlivu na vývoj celého města včetně důležité infrastruktury. Všechny velké realitní projekty jako Bubny-Zátory, Masaryčka, Rohanský ostrov, Smíchov City vznikají většinou na bývalých městských nebo státních pozemcích a realizují je soukromí investoři.
Privatizace a právní důvod užívání
V uplynulých téměř 30 letech dochází v rámci Prahy k významnému navyšování podílu bytů v osobním vlastnictví (z 1 % v roce 1991 na 45 % v roce 2019) a naopak jsou výrazně redukovány segmenty družstevního (z téměř 20 % v roce 1991 na 9 % v roce 2018) a především nájemního bydlení (z 66 % v roce 1991 na 31 % v roce 2018).
V posledních letech podíl nájemního bydlení klesá pomaleji, než tomu bylo v předcházejícím období. Může to být způsobeno absolutně nižším počtem privatizovaných bytů, ale pravděpodobně tento vývoj souvisí především s výrazně se zhoršující dostupností vlastnického bydlení pro široké skupiny obyvatel, v důsledku čehož je mnoho lidí de facto nuceno bydlet v nájmu, protože si vlastní bydlení nemohou dovolit.
Bohužel městské částí v čím dál větší míře pronajmou obecní byt v zásadě kterémukoliv svému občanovi, a to za předpokladu, že uspěje v rámci veřejné soutěže (tzn. tržní/soutěžní pronájem).
Proč jsou důležité obecní byty?
Vysoký počet obecních bytů může představovat jeden z dílčích nástrojů, prostřednictvím kterého lze v rámci města částečně přispět k udržení obyvatelstva s běžným či dokonce nižším sociálním statusem, a tím i přispět k větší sociální promíšenosti Prahy. Jednou z přirozených rolí obecního bytového fondu je poskytování finančně dostupného bydlení specifickým sociálním skupinám obyvatel, které mají vzhledem ke svým příjmovým poměrům či jiným znevýhodněním (věk, zdravotní postižení apod.) ztížený či zcela znemožněný přístup na běžný trh s byty. Další z podporovaných skupin, v jejíž prospěch bývá rovněž poskytováno finančně zvýhodněné obecní bydlení, tvoří zaměstnanci veřejného sektoru, kteří mají pro chod města strategický význam (např. policisté, hasiči, učitelé, zdravotní sestry atd.).
Obecní bytový fond byl od roku 1989 zredukován o 84 %.
V období po roce 1989 došlo v rámci Prahy ke zcela zásadní redukci obecního bytového fondu. Když použijeme informaci, že v roce 1991 přešlo do vlastnictví hl. m. Prahy přibližně 194 000 bytů, a porovnáme- li tento původní rozsah obecního bytového fondu s výše uvedeným údajem platným k 31. 3. 2019, můžeme konstatovat, že v období 1991–2019 se obecní bytový fond v rámci Prahy zredukoval o 84 %.
Obecní bytový fond v Evropě
Evropská města dokazují, že v případě, že město vlastní velmi rozsáhlý obecní bytový fond, lze prostřednictvím bytové politiky města dokonce i nepřímo ovlivňovat podmínky na rezidenčním trhu. Situace v Praze je nicméně velmi odlišná, protože obecní byty tvoří v rámci města přibližně jen 5 % z celkového objemu bytového fondu.
V rámci Prahy obecní byty tvoří přibližně 5 % z celkového objemu bytového fondu a na jeden byt připadalo 42 obyvatel. Stávající celkový rozsah obecního bytového fondu v Praze lze považovat za relativně nízký, a to i z hlediska provedeného mezinárodního srovnání. Například v Curychu, Vídni nebo Kodani připadá na 1 obecní byt méně než 10 obyvatel.
Vysoký počet obecních bytů je v Mnichově ~ 85 tisíc a ve Varšavě ~ 81,6 tisíc.
Berlín
Absolutně největším počtem bytů disponuje město a spolková země Berlín, která je vlastníkem a akcionářem šesti společností hospodařících dohromady s více než 307 tisíci obecními, resp. zemskými byty, jež představují přibližně 16 % z celkovému úhrnu bytového fondu v hlavním městě Německa.
Vídeň
Vídeň přímo vlastní přibližně 220 tisíc bytů (kromě toho je ve Vídni i dalších zhruba 200 tisíc podporovaných bytů, jež byly vybudovány za přispění města bytovými asociacemi s omezeným profitem). Byty přímo vlastněné městem Vídní představují přibližně 25 % z celkového počtu bytů ve městě.
Srovnání s Brnem
Ve vztahu k počtu obecních bytů v Praze je zajímavé i porovnání s Brnem, ve kterém se absolutní počet bytů ve vlastnictví města (28 969) od Prahy příliš neliší. V Brně dosahuje podíl obecních bytů na celkovém úhrnu bytového fondu téměř 16 %, což na české poměry představuje mimořádně vysokou podílovou hodnotu.